当代物权法百科全书小辞典初稿681-2

统一的不动产抵押登记体制

一、导言

统一的不动产抵押登记体制，亦称统一的不动产抵押登记体系，是指不动产抵押登记的初始登记、变更登记和注销登记的整个登记生效主义体系，不能孤立地理解抵押权登记就是纯粹的“抵押权设立登记”。不动产抵押登记统一实施“房地合一”、“主从合一”制度，也是一种不动产抵押登记体系。这是土地所有权公有制条件下相互适应的不动产抵押登记监管体制，唯有采取全员、全过程、全方位、全要素的全统一的不动产抵押登记生效主义物权化方针，才能正确地理顺新旧不动产抵押登记过程中的担保法锁关系、担保物权关系、担保信托关系和担保对世关系。

统一的不动产抵押登记体制，是统一的不动产抵押登记管理的系统工程，要求不动产抵押的债权人、债务人和第三人做到以下几个统一：（1）实行法定的统一的新旧不动产抵押登记生效主义；（2）实行统一的抵押权法锁关系、物权关系、信托关系和对世关系运行机制；（3）统一适用于“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”的抵押登记生效主义法则；（4）统一适用于新旧建筑物抵押与新旧建设用地使用权抵押“房地合一”抵押登记原则；（5）采取全员、全过程、全方位、全要素的全统一的不动产抵押登记生效主义物权化方针，对于不动产抵押的初始登记、变更登记和注销登记统一登记管理职责。

不动产抵押登记体制的主要对象是（1）建筑物和其他土地附着物的抵押登记；（2）建设用地使用权的抵押登记；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权的抵押登记；（4）正在建造的建筑物的抵押登记。均采取登记生效主义物权化方针，统一适用于“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”。

法定不动产抵押登记，可以使得抵押财产的物上负担与相关当事人一目了然，使实现抵押权的顺序清楚明晰，有利于定分止争、预防物权纠纷与债权债务纠纷，重点保护债权人和第三人的合法权益，维护交易安全与交易秩序，抵押权法锁关系、物权关系、信托关系和对世关系也因此趋于向善与圆满。

二、三大类不动产抵押登记组成的不动产抵押登记体制

不动产抵押登记体制有内因也有外因，外因通过内因而起作用。概括来说，不动产抵押登记体系应当由以下几个主要成因起作用。

1．不动产抵押光靠抵押合同生效

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