当代物权法百科全书小辞典初稿686-2

抵押权与租赁关系

一、基本概念

抵押权与租赁关系，即“抵押不破租赁”的跨物权关系与跨法锁关系，全称是抵押权与原租赁的或后租赁的关系。前者是依据“买卖不破租赁”规则演化为“抵押不破租赁”规则的物权化铺垫，兹将收益租赁的债权调整为优先于担保物权，优先保护承租人尤其是不动产承租人的合法权益，维护经济社会的债物权秩序。后者是依据买卖不破租赁规则和“抵押不破租赁”规则两种不同类型并存的后租赁关系，适当地对于“抵押不破租赁”进行一定程度上的物权规范与限制，对于已经抵押的财产出租的，不适用“抵押击破租赁”规则，却适用“买卖击破租赁”规则，以维护现有的抵押关系和法锁关系。本命题主要由合同法和抵押合同法规范与调整，运用一般均衡原理来正确处理抵押权人与承租关系人的物权关系。

物权法第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，不得对抗已登记的抵押权。”

理解以上规定，应当从立法目的和物的效用入手进行深度分析。

第一，维护原有的租赁关系，有利于抵押物的综合利用，对于抵押权人并无害处。

从权利类型上看，担保物权应当优先于普通物权，抵押权应当优先于债务人的抵押物所有权和承租人的收益租赁权或者租赁使用权。但是，本条款对于他们的物权关系、法锁关系、信托关系、合同关系、排他关系、对世关系、社会关系和法律关系进行了全面调整，目的在于充分发挥抵押物的效用。如果不这种做，因为一味偏袒抵押权却破坏了原有的租赁关系，降低了抵押物的综合利用程度。实际上，抵押人以出租所得来清偿债务，对于抵押权人并无害处。

第二，抵押权设立后抵押财产仍然可以出租，但承租人不得对抗已登记的抵押权。

首先是，我们应当认同抵押权设立后抵押财产仍然可以出租，以便于充分发挥物的效用，平衡当事人的合法权益至关重要。抵押人应当告知承租人此项财产已经抵押，承租人可以在抵押期间范围内适当缩短承租期，以避免承租风险和经济损失。

其次是，对于已经登记与没有登记的抵押物的适当处理。（1）如果办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能向出租人和抵押权人、买受人请求经济赔偿，

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