当代物权法百科全书小辞典初稿687-2

买卖不破租赁规则

买卖不破租赁规则，包括抵押不破租赁规则，是以稳定原有收益租赁关系、使用租赁关系，或者在特写条件下发展新的收益租赁关系、使用租赁关系，保护承租人既定的承租权益的规则。当原有租赁关系设立以后，承租人原先所租赁之标的物无论是出卖、抵押给谁，也无论是出卖、抵押多少次，始终不破坏原有的收益租赁关系，不得破坏承租人的租赁权，特别是土地、房屋等不动产的收益租赁关系是如此。除此之外，法律也承认于特定条件下，允许当事人当然发展新的租赁关系，如凡是抵押权未登记的，所有权人有权出租自己的抵押财产，承租人有权租赁该抵押的财产。此规则主要由成文法和习惯法两种办法来规范与调整。

买卖不破租赁规则，是不动产和动产交易中最为流行的交易规则，被担保法、合同法和本物权法广泛的统一的确认之。买卖不破租赁规则和抵押不破租赁规则是相辅相成的顺时针物权化规则。如果说买卖不破租赁规则行不通，那么抵押不破租赁规则也跟着行不通。买卖不破租赁规则，是基于抵押权实现后“残余”的稳定租赁关系的通行无阻的规则，是“抵押不破租赁”规则施行的必然结果；抵押不破租赁规则，是基于抵押期间未届满情势下确认租赁关系合法性、可行性的规则，可以视为买卖不破租赁规则的前戏部分，是买卖不破租赁规则的必然成因。

本条款透露出的买卖不破租赁规则，是由以下性质条件决定的：

一、原债权法锁优先于新担保物权

原债权法锁优先于新担保物权，简称是“债权法锁优先于物权”、“先租赁权优先于后抵押权”，是租赁权利人固有的权利，包括出租人和承租人固有的权利。其法律保障机制，首先在于先成立的租赁合同的效力优于后成立的抵押合同的效力；其次在于承租人也有一定的物权地位，并非纯粹的债权债务关系。以上两者结合，促成原债权法锁优先于新设立的抵押权。原债权法锁关系没有解除，抵押债权法锁仅对于出租人兼抵押人起作用，不能对于承租人起作用。

就是说，抵押权人对于承租权人的物权关系只不过是偶尔的间接的物权关系，抵押担保物权关系与租赁普通物权关系都有一个法律关系、法锁关系、物权关系、信托关系和对世关系的剪刀差，并且有先设立物权与后设立物权的时空剪刀差，有优先受偿权与租赁受益权的剪刀差，有类似于不同物权价值观的“三角债”的剪刀差，法律要

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