当代物权法百科全书小辞典初稿688-2

买卖击破租赁规则

一、基本理念

买卖击破租赁规则，于物权法第190条中的确切含义是“抵押击破租赁”规则，是法律赋予抵押权人用于对抗非法出租、承租抵押财产的权利。其权限定于抵押权届满之前和届满之后的实现抵押权期间，专门限于已经登记的抵押权，并且抵押权人不愿意破例修订“买卖击破租赁”规则为“买卖不破租赁”规则的情形。此项规则同样受成文法和习惯法两种办法规范与调整，而其习惯法的有效成分比“买卖不破租赁”中习惯法的有效成分更多一些。

物权法第190条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，不得对抗已登记的抵押权。”这是关于“买卖击破租赁”规则包括“抵押击破租赁”规则的简单规定。

“买卖击破租赁”规则与“买卖不破租赁”规则相比，有以下几个特点。

第一，从概率分布上分析，前一规则应当小于后一规则。

“买卖击破租赁”规则，仅限于“抵押权设立后抵押财产出租的，不得对抗已登记的抵押权”这一特定条件之中。具体地说，不动产采取登记生效主义物权化原则，大多数是登记的，即这一部分的大多数适用于“买卖击破租赁”规则。动产采取登记对抗主义物权化原则，大多数是不登记的，即这一部分的大多数不适用于“买卖击破租赁”规则。总体上，动产抵押的品种数量多于不动产抵押的品种数量，故发生“买卖击破租赁”规则的概率并不大。即使是不动产、动产抵押权登记了的，抵押权人从怜悯抵押物的效用和应抵押人的请求等习惯法出发，仍然可以在实现抵押权前调整“买卖击破租赁”规则为“买卖不破租赁”规则，并要求抵押人以抵押物的租金来清偿债务。

“买卖不破租赁”规则是相对特殊的规则，适用范围很广泛。在法定部分，一是租赁关系先于抵押关系的，二是动产抵押权没有登记对抗的，这两大板块已经被这一特殊规则所占据。在意定部分，虽然法律已经规定“抵押权设立后抵押财产出租的，不得对抗已登记的抵押权”，然而，实际情势是确实有一些抵押权人允许抵押人维持“买卖不破租赁”，并让其所得租金收入来清偿债权。所有这些，决定了“买卖不破租赁”规则是相对特殊的规则和主流规则，所发生的概率肯定大于“买卖击破租赁”规则。

第二，各国民法商法主流和从物的效用方面考量，比较重视“买卖不破租赁”规则。

大陆法系

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