当代物权法百科全书小辞典初稿713-2

两个以上抵押权受偿顺序的法律适用问题

一、导言

两个以上抵押权受偿顺序的法律适用问题，亦称同一抵押财产上两个以上抵押权受偿顺序的法律适用问题，指两个以上抵押权受偿顺序所应当端正的法律关系问题，系指正确处理物权法与担保法、担保法司法解释以及其他的法律关系问题。最好的办法是，新法与旧法之间要合理取舍，优势互补，既要革新鼎故，又要发扬成绩。

关于两个以上抵押权受偿顺序的法律适用问题，应当了解一下的相关情况。

首先，看看立法背景与立法目的。

担保法、担保法司法解释早于物权法施行，作为两个以上抵押权受偿顺序的试验田，主要考虑的是防止抵押合同欺诈，保障先设立的抵押权的安全。担保法第35条规定，同意可以在抵押财产有余额的前提下再次设立抵押权，对于没有余额设立了限制性条件。

物权法晚于担保法、担保法司法解释施行，更多的是考虑到物的效用。物权法第199条不再提及“但不得超出其余额部分”的问题。实际上，连第一份抵押合同签订时，当事人要准确地判断抵押财产的实际价值是难以做到的。

其次，看看司法解释对于一房多卖的规定。

物权法第199条够胆一物多押，可能是寄希望于相关法律、法规规定来制约。

2003年最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并于2003年6月1日施行。其中第8条至第10条对于一房多卖的处理进行了相关的规定。第8条是对无效合同的处理；第9条是关于侵权责任之返还房款及利息、1倍以下赔偿损失的规定，第10条是关于返还原物即房屋所有权之请求权的规定。

同一抵押财产上两个以上抵押权受偿顺序，是各种权利人和义务人条件考量、力量对比、权利对比的结果。各部法律之间也有个新与旧、圆满与缺点的差别，要在学习过程中加以比较、鉴别与取舍，以免于发生误会。

二、两个以上抵押权受偿顺序的法律适用问题

1．担保法第35条、第54条的“已不适用”问题

（1）关于担保法第35条的限制性规定

担保法第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超

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