当代物权法百科全书小辞典初稿714-2

建设用地使用权抵押的特别规定

一、基本概念

建设用地使用权抵押的特别规定，指调整抵押关系的法律对于建设用地使用权抵押后又新增建筑物，新增的不动产不在抵押权行使范围之内，从而作出“但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”的特别规定。此项规定沿用了普通物权法或者制度物权法的一些规则，但要划分不动产抵押权的效力范围。

根据“主从合一”或者“房地合一”、“房随地走”的一并处分原则，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分；由于建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，抵押权人没有优先受偿的权利，只能作为普通债权人或者优先购买人取得该不动产的权利。

判定抵押权人对于处分的不动产是否有优先受偿的权利，其首要条件是考量其是否拥有抵押权，其次是考量其是否依法进行了不动产抵押权登记。两个前提条件，是法定的必要条件。取得建设用地使用权和房屋所有权必需登记。同理，抵押建设用地使用权和房屋所有权必需登记，否则就没有法律效力和公示效力。我们讲遵循“主从合一”或者“房地合一”、“房随地走”以及“地随房走”的一并处分原则，这都没有错。具体到对谁一并处分、如何一并处分，以及其前提条件是什么？这些问题一定要搞清楚。

首先看普通物权法之“一并处分”。

（1）“房随地走”的一并处分。本法第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构建物及其附属设施一并处分。”这叫“建设用地使用权与建筑物一并处分”，简称“房随地走”的原则。至于接受“一并处分”的当事人并没有限定，应当是泛指有接受条件的当事人。那么，发生独享的或者共享的“一并处分”两种可能性都是会存在的。

（2）“地随房走”的一并处分。本法第147条规定：“建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构建物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这叫“建筑物与建设用地使用权一并处分”，简称“地随房走”的原则。至于接受“一并处分”的当事人并没有限定，应当是泛指有接受条件的当事人。那么，发生独享的或者共享的“一并处分”两种可能性都是会存在的。

（3）地役权的一并处分。

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