当代物权法百科全书小辞典初稿715-2

建设用地使用权抵押特别规定的意义

一、基本理念

建设用地使用权抵押特别规定的意义，指依据物权法第200条的规定来确认建设用地使用权抵押效力范围并格式化的特别意义。此项规定沿用了普通物权法和制度物权法的一些规则，但要划分不动产抵押权的效力范围。

物权法第200条特别规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”

理解以上规定，应当系统性进行全面把握其精神实质。

第一，指导正确区分本条款与本法第180条第5项中的抵押范围。

本法第180条第5项中指出“正在建造的建筑物可以抵押”。但是，抵押需要符合法律要件和事实要件，没有签订合同、登记审核的，并不存在抵押关系。本条款承认有效抵押，提出没有抵押的部分无效。将这两者区分开来，就是将两个条款的不同实质区分开来。

第二，指导正确理解普通物权法与担保物权法关于一并处分原则的属性。

普通物权法与担保物权法都有一个共同的原则，即“主从合一”或者“房地合一”、“房随地走”的一并处分原则。关键在于，普通物权法上的原则，是权利人自己作主并没有抵押负担的自由处分；而担保物权法上的原则，是抵押权人控制权利人的有负担的共同处分。尽管都是“一并处分”的原则，物权法第200条中却是说明了普通物权部分的与担保物权部分的不同属性，“但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”就是画龙点睛的特别规定。

物权法起草并讨论时，有人认为将担保物权也放在物权法中是“不伦不类”。事实证明，将担保物权法也排列在物权法中，与普通物权法部分一起争妍斗艳具有特别重要的意义。

第三，统一指导建设用地使用权抵押权的设立与实现之格式化。

担保法第55条第1款关于“抵押与土地上新增建筑物的处理”的规定，城市房地产管理法第52条关于“抵押与土地上新增建筑物的处理”的规定，都有建设用地使用权抵押权的设立与实现之格式化的内容。但是，这些规定有担保物权法的规定，或者包括制度物权法的规定，却不见普通物权法的规定。

然而，物权

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