当代物权法百科全书小辞典初稿717-2

乡村建设用地四荒地等专项抵押的范围与原则

一、乡村建设用地使用权等专项抵押的范围

乡村建设用地使用权、有偿取得的四荒地等专项抵押的范围，是担保物权法、制度物权法等法律对此作出的硬性的、特别的、专项的规定。根据本法规定，目前乡村的不动产抵押范围，仅限于以下几种。

（一）以招标拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

荒地，是指农村社区属于村组统辖（所有）的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒地”。

界定其荒地是否可以设立抵押权，所考虑的因素主要有以下几种：

首先是要考察其是采取什么方式取得的土地使用权。

以市场化、能流通的有偿方式取得的，符合抵押权设立的基础条件和法律要件，应当准许其以市场化、能流通的有偿方式设立抵押权，这是顺理成章的规定。

考量“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”的实质要件，上述方式，完全符合市场化、能流通的有偿方式取得的，符合抵押权设立的基础条件和法律要件，应当准许其以市场化、大流通的有偿方式设立抵押权。农用地使用权是多种多样的，也仅此一项被列入专项抵押权之列。

其次是要考察其是否具有利害关系。

荒地与耕地是两个不同种属的概念。大多数荒地也不宜种植作物，况且通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权的是少数情形，提高土地利用的管理水平，让荒地物尽其用是利国利民的一件好事；而耕地是国民的口粮田，属于非严格控制不可的土地类型，抵押和转让耕地会带来很多副作用，国家无粮不稳，农民无耕地也不稳，13亿人口的吃饭问题和8亿农民的耕地问题，都绝对不是小问题，不能掉以轻心。

但本法第184条第2项规定了“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押，这种物权化方针显然是与“四荒地”的是完全不同的。目前这些农村的主要的农用土地并没有放开抵押与转让，主要是针对中国人口多、土地的人均占有量低和城乡土地的合理规划利用的现实国情有很大关系的。并且这种高度紧张局势，会随着房地产业的迅猛发展和城镇化水平的迅速提高、全国耕地的大量减少等不利因素的发酵而不断地加剧。

再次是设身处地为农民的困难着想。

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