当代物权法百科全书小辞典初稿929-2

不动产登记地方立法的依据

一、基本理念

1、定义

不动产登记制度地方立法的依据，系指不动产登记制度地方立法的法律依据、立法权利与义务的依据、客观情势和立法需要的依据、立法总原则和地方立法一般原则的依据，以及其他的立法、执法程序等方面的依据。

具体地说，制定地方性法规时应当遵循的原则，根据《立法法》的规定，主要有两大原则：一是根据本行政区域的具体情况和实际需要“按需立法”的原则；二是不同宪法、法律、行政法规相抵触的原则。

不动产登记制度地方立法的依据，主要有两个：

第一个，是遵守《立法法》规定的“相互协调、适当补充”立法原则。

地方立法适用于“下位法服从上位法”原则，不动产登记地方法的规定不得与行政法的规定相悖、相牴牾，需要在上级立法机关授权的前提下进行立法，地方法规的文本需交由上级立法机关备案，以便于监督实施。不动产登记制度地方立法如有需要，上级立法机关应当给予下级立法机关以批准实行，并给予适当的指导与帮助。

上级立法机关可以对于下级立法机关及其地方法进行跟踪调查，对于可以继续实行的地方法进行鼓励，对于不能继续实行的地方法建议予以修正或者废除。这是对于一般性的不动产登记法之地方法的处理办法。

对于香港、澳门特别行政区之不动产登记法，推定其法律效力，适用于特殊性的法律标准，只能由全国人大常委会有权决定其去与留。这两个特区是高度自治地区，享有独立自主的立法权，所确立的地方法只要不与宪法和其他上位法相牴牾，就应当准许他们制订与实施。

对于海南省、深圳市、厦门市、珠海市和汕头市这5个经济特区，过去30多年来为了便于招商引资、发展经济，中央给予一些相对特殊的立法权。随着07年企业所得税法颁布实施，已经不再给予外资企业以超国民优惠待遇，经济特区某些特殊性立法权会有所收敛。不动产登记法敏感性强，统一不动产登记制度是个大方向，今后经济特区也不例外。

宪法、物权法等法律法规规定的“城市土地归国家所有，农村土地归集体所有”的规定，这是国家、集体土地双轨制和二元化的规定，并不完全适合香港、澳门。

一则，这两个地区都是城市地区；二则，这两个地区并不存在集体经济组织。因此，

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