当代物权法百科全书小辞典初稿310-1

业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性

一、基本概念

业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性，主要系指各位业主共同享有的大多数建筑物及其附属设施所有权稳定性、建设用地使用权、地役权和“房地一致”稳定性之绝对性，以及相邻关系中义务项目多于权利项目的绝对性，一般为共同优先权、排他权、对世权和业主共管权的绝对性，区分业主建筑物共有权与专有权动态平衡的绝对性。

其主要体现在行使权利和履行义务的原则性上。业主建筑物专有权与共有权、共管权相结合原则，行使权利和履行义务相结合原则，建筑物专有权、共有权与建设用地使用权相结合原则，建筑物共有权、共管权与成员权、会员权相结合原则，业主委员会与业主大会相结合原则，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让相协调原则，“业主不得以放弃权利不履行义务”原则等等，所有这些原则都是业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性的充分体现。其中，业主履行义务的绝对性是“业主不得以放弃权利不履行义务”，这是一种法定的义务原则和绝对性的概念，也是罕见的物权法定对象。

业主建筑物区分所有权动态平衡的绝对性，是由成文法来规范与调整的，一般是不能由习惯法来规范与调整的。法律有明文规定的按照其规定实行，法律没有明文规定的则由习惯法、合同法、公序良俗或者由法官和自由裁量权来规范与调整。

业主建筑物区分所有权的动态平衡，是指业主建筑物区分所有权的设立、变更、转让、消灭的整个过程中的动态平衡。包括权利与义务的动态平衡、业主专有权和共有权与共管权的动态平衡、建筑物所有权与建设用地使用权的动态平衡、业主成员权与业主议事权的动态平衡、业主委员会及业主大会议事权与业主成员表决权的动态平衡等各个方面。

从自然法上说，业主建筑物专有权本身具有绝对性的一面，业主建筑物共有权本身具有相对性的一面。问题在于，业主专有权是个核心的权利，有众星捧月之势。一般而论，业主建筑物区分所有权的动态平衡，是从业主建筑物区分所有权的动态平衡绝对性来展开物权运动的。如果说这种绝对性改观为相对性，物权化方针政策肯定是要及时转变了。诚然，物权运动或者变动由相对性变更为绝对性的机会也是有的，不能一概而论就是了。

物权法第72条放出业

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