当代物权法百科全书小辞典初稿380-1

相邻共同共有制

一、基本概念

1．定义

相邻共同共有制，系指相邻地役权、建筑物及其设施之共同共有制，主要形态是业主不动产共同共有制，由本物业小区扩及其他的相邻物业小区形成连环式相邻共同共有制。

通常，相邻共有是指相邻建筑物及其设施的所有权共同共有、使用权共同共有、利用权共同共有或者作用权共同共有。其共有范围，有建筑物规划小区业主的相邻共有、建筑物规划小区之间的相邻共有两大类别。本文仅讲建筑物规划小区业主的相邻共有一个部分。其中起纽带作用的是相邻地役权关系的共同共有制，而相邻建筑物及其设施共同共有制是起权利作用的共同共有制。

相邻共同共有制，是由相邻业主共同共有制、相邻物业小区共同共有制和相邻地役权共同共有制串联起来的组合式共同共有制。鉴于各业主关系、物业小区关系和相邻地役权关系的实际情形，鉴于不动产相邻关系的不动产共同使用权、作用权、利用权胜于个人所有权的特点，基于相邻关系“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的基本原则，除农业个体地役权以外，相邻业主之间、物业小区之间和相邻地役权之间的共有关系，可以将部分业主的按份共有关系拟定为“业主共同共有关系”，并形成民主化、制度化。

大陆法系国家或地区民法中规定共同共有的不多，瑞士和中国台湾地区“民法”明确规定了共同共有，只是中国台湾地区“民法”称之为“公同共有”。中国物权法和民法通则已经明确规定了按份共有和共同共有两种共有制。

2．主要特征

其主要特征是：（1）共益性物权突出，私益性物权常常让位于共益性物权。物业小区中，理论上，购房面积大的业主对于公用设施和建设用地所占有的份额肯定大些，否则其份额小些，并可以由此推定这种业主共有关系应当是“按份共有关系”。但这些公用设施和建设用地的不动产没有特殊情况发生是不能分割的，必须突出共益性物权，保持共有关系的完整性。（2）共同使用权、作用权、利用权突出，业主个人所有权常常让位于众业主共同共有的所有权。传统物权法没有讲使用权、作用权、利用权的共有关系。而从当代物权法和宏观物权法来看，所有权的共有关系固然是非常重要，但有时候这种共有关系也会变虚变弱，隐约地让位于使用权、作用权、利用权的共有关系。当公共利益利益优先、共有

本章未完，请点击"下一页"继续阅读！ 第1页 / 共5页